.

La provincia de Buenos Aires registró una fuerte inversión inmobiliaria en el primer tri

La provincia de Buenos Aires registró una fuerte inversión inmobiliaria en el primer trimestre

La provincia de Buenos Aires registró una fuerte inversión inmobiliaria en el primer trimestreLa provincia de Buenos Aires concentró gran parte de los anuncios de inversiones de desarrollos inmobiliarios del primer trimestre del corriente año, como también operaciones de compraventa de unidades, superando los 100 millones de dólares, según un relevamiento privado. Télam
La provincia de Buenos Aires concentró gran parte de los anuncios de inversiones de desarrollos inmobiliarios del primer trimestre del corriente año, como también operaciones de compraventa de unidades, superando los 100 millones de dólares, según un relevamiento privado.


La consultora Tandem informó que el aumento del 13 por ciento interanual en el mes de marzo último de las operaciones inmobiliarias en la provincia, se dio en variantes constructivas como edificios, condominios y barrios cerrados.

El alza de las operaciones comprende el corredor norte, sur y oeste bonaerense, y el valor de venta de las unidades supera en varios casos a algunos barrios de la Capital Federal.

Las operaciones de compraventa de inmuebles en la provincia de Buenos Aires crecieron en marzo 13% respecto de igual mes del 2011, y cerraron en el primer trimestre con una suba de 7% interanual, según el informe del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.

Estos números reflejan la concentración en territorio bonaerense de los principales anuncios del primer trimestre de 2012. Los desarrolladores sostienen que la demanda se concentra tanto para la compra como para el alquiler de las unidades.

En la zona oeste se lanzó Vilanova Ramos Mejí­a, un condominio de lujo ubicado en un predio de 25 mil metros cuadrados de superficie, que demandará una inversión de 20 millones de dólares y contará con 175 unidades con diferentes tipologí­as, que van desde monoambientes hasta unidades de 4 dormitorios con terraza y parrilla propia.

Desde su lanzamiento lleva comercializado el 85% de las unidades, y actualmente se pueden conseguir unidades desde los 75.000 dólares.

Otro de los anuncios fue el lanzamiento de Lago del Sendero. Este será el primer barrio bajo sistema Housing en Nordelta, que contará con una playa propia compuesta por un lago central de 5.500 metros cudrados, sector de playa, miradores y 202 unidades con muelles y decks propios sobre el agua.

La inversión del proyecto ronda los 27 millones de dólares y el valor de venta parte en los 1.800 dólares la unidad de superficie. A su vez, contará con una financiación compuesta por un adelanto y 24 cuotas en pesos.

En el corredor sur, en tanto, la firma Real Estate Investments, responsable del desarrollo Hudson Park, lanzó al mercado La Mansión by Langford Residences en el barrio de Bernal, partido de Quilmes.

Se trata de dos torres de lujo ubicadas en el histórico predio donde se grabó la celebre pelí­cula Boquitas Pintadas.

El valor del metro cuadrados se comercializa desde 2.500 dólares.

En tanto, la constructora P&S, que se desempeña principalmente en el eje de Avenida del Libertador, abarcando los barrios de Vicente López, La Lucila y Olivos, tiene en construcción más de 90.000 metros cuadrados entre los emprendimientos Carpe Diem, Premium Liberador, Regattas Olivos, Regatta Office, Libertador Square y Awwa, proyecto que acaba de finalizar y cuyo valor de venta promedio ronda los 3.000 dólares la unidad de superficie.

A su turno, la desarrolladora Argencons anunció el lanzamiento de su emprendimiento Quartier Estancias del Pilar, en el norte del Gran Buenos Aires.

La obra demandará una inversión de 23 millones de dólares, y se trata de un condominio con unidades residenciales de 1, 2 ó 3 dormitorios, que se pueden utilizar como vivienda permanente, para fin de semana o como opción de renta con posibilidad de alquileres de verano, temporada de polo o alquileres anuales.

El costo estimado de las unidades será de 129 mil dólares y el metro cuadrado se comercializará a 1.578 dólares. La forma de pago es 15 por ciento en dólares y el 85 por ciento restante en pesos, actualizados por el í­ndice de la Cámara de la Construcción.

La pesificación llega a los ladrillos

Cada vez más desarrolladoras aceptan empezar a cobrar en pesos las cuotas para los proyectos nuevos
A costa de frenar las ventas, Guillermo Moreno logró que el mercado inmobiliario argentino empezara a pesificarse. Ante la alternativa de perder a los clientes a los que les resulta cada vez más difí­cil acceder a los dólares, cada vez más desarrolladoras inmobiliarias que están lanzando proyectos nuevos aceptan cobrar las cuotas en pesos, aunque el mercado de las propiedades usadas continúa mayoritariamente dolarizado.

En las desarrolladoras inmobiliarias explican que la pesificación no implica un congelamiento de precios y casi sin excepción las cuotas son indexadas por el í­ndice del costo de la construcción que releva mensualmente la Cámara Argentina de la Construcción. Este indicador implica subas mensuales que oscilan entre 0,6 y 1,2% y termina teniendo un comportamiento que no se aleja demasiado de la evolución del dólar oficial, aunque claramente resulta más previsible que el dólar informal.

"Cuando salimos a ofrecer los proyectos totalmente en pesos, la sensación que tienen los clientes es que les estamos ofreciendo un descuento. Y si bien a muchos no los termina de convencer el hecho de que se trata de cuotas ajustables en pesos, termina pesando más el temor a endeudarse en dólares", explicó Patricio Rozenblum, socio de la desarrolladora Baires Apartments, que ahora está ofreciendo el pago total en pesos de los edificios de viviendas Ramblas Boulevard (en el barrio porteño de Villa Urquiza) e Independencia 4085 (Almagro).

SIN ALTERNATIVAS

Detrás de la decisión de cada vez más desarrolladoras de aceptar pesos, no se encuentra una súbita vocación de defensa de la moneda, sino la necesidad de incentivar a la alicaí­da demanda. Hace unas semanas, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires informó que en febrero se firmaron 3063 escrituras de compraventa de propiedades, lo que implica una caí­da interanual del 18,1 por ciento en el número de operaciones. Se trata de la tercera baja consecutiva en las ventas y la más pronunciada en más de dos años y medio. "Pesificar las cuotas fue la única alternativa que encontramos para evitar un freno en las ventas y de hecho desde que decidimos empezar a trabajar con esta modalidad logramos sostener la demanda, mientras que nuestros competidores que optaron por mantenerse en dólares sufrieron más la caí­da", señaló Marcelo Orfila, director del grupo Monarca, uno de los principales desarrolladores que ya están pesificando las ventas de las unidades que comercializan en Nordelta, Santa Bárbara y San Isidro.

LOS PIONEROS

Una de las pioneras en pesificar sus operaciones fue la constructora P&S, que comenzó a aceptar pesos a fines de 2008 cuando la caí­da del banco norteamericano Lehman Brothers y la crisis subprime produjeron un primer impacto en el mercado inmobiliario mundial, incluido el argentino. "Nosotros tenemos un negocio integrado y al trabajar con una constructora propia no tenemos problemas en pesificar nuestros precios. La realidad es que la construcción tiene un componente importado bají­simo, con lo que perfectamente se puede operar en pesos", explica Lucas Zalcwas, director de P&S..

"Señales de Retracción que complican al sector"

Transcurren los dí­as sin grandes cambios en la actividad: algo esperable para este año, con un anticipo de complejidades que parecen multiplicarse en el escenario polí­tico. Quedaron atrás las expectativas de crecimiento económico (se espera para este año el 1,5 o a lo sumo el 2 por ciento), con lo cual frente a esta desaceleración se toman recaudos y con cautela se dan pasos muy bien estudiados en el sector inmobiliario de la mano de la industria de la construcción, que si bien no se detiene se aleja de la idea de expansión de un mercado que tiene mucho para generar no sólo en Buenos Aires, sino también en el interior.

Abundante oferta y una demanda que se frenó ante las medidas restrictivas relacionadas con el dólar, entre otras, han logrado detener la inercia propia de un sector pujante. La inflación dejó de ser un fantasma para materializarse en el devenir cotidiano y es otro factor muy negativo, que acentúa esta caí­da del ritmo en el Real Estate.

Existe datos que revelan además una disminución en los permisos de construcción, a la vez que en estos dí­as hay muchos menos lanzamientos o presentación de obras nuevas.

Será así­ hasta que se absorba la creciente oferta actual, por ejemplo, de unidades chicas. Estos departamentos (los que más se edifican en Buenos Aires) responden a la necesidad de los inversores que los consideran hasta ahora un negocio atractivo. Hay que coincidir que están destinados a una demanda que no cuenta con crédito hipotecario y que alcanza así­ (con gran esfuerzo y ahorros propios) su primera vivienda. Hasta aquí­ ha sido un acierto. Pero, ¿hoy sigue siendo un buen negocio construir viviendas para este segmento que ahora parece sobreofertado? La respuesta la tienen los desarrolladores/inversores que deben hacer frente a los altos costos para construir mientras las ganancias se achican. Es necesario recordar que la construcción es un negocio a largo plazo. Esto exige anticiparse al futuro y tomar las decisiones correctas. ¿Hay alguien en condiciones de imaginar o de pronosticar la situación del mercado o de la economí­a de aquí­ a dos años? ¿Qué construir para salir a ofrecer en ese momento?

Es cierto que no sólo está el segmento residencial. Un rubro fuerte, el hotelero, sigue expectante, porque su potencial es enorme en todo el paí­s y en todas sus variantes. Incluso en paí­ses de la región se le adjudica muy interesantes perspectivas y hubo crecimiento. Y en la Argentina, ¿qué expectativas se crean en torno de este segmento?

La construcción se desacelera

La industria de la construcción creció en enero 4,7% respecto a igual mes del año pasado y cayó 2% contra diciembre, según informó ayer el Instituto Nacional de Estadí­sticas y Censos (INDEC).
Según el informe oficial, el sector crece a un ritmo menor que el año pasado, aunque evidenció un leve repunte a fin de 2011, dado que en noviembre y diciembre los crecimientos interanuales habí­an sido de 3,3 por ciento en ambos perí­odos.


No obstante, las expectativas de los empresarios arrojaron respuestas mayoritariamente negativas para el desarrollo del sector durante febrero.

Esto se observó tanto entre las compañí­as que se dedican a obras privadas como públicas. Dentro de las orientadas a la obra pública el 66,7 por ciento dijo que no prevé cambios en el nivel de actividad, mientras que un 20,5 por ciento prevé que habrá una caí­da. El 12,8 por ciento restante dijo confiar en un crecimiento.

Los controles sobre el dolar frenaron las ventas de inmuebles

En diciembre, el número de escrituras cayó un 10,4%; es la mayor baja desde octubre de 2009
Con un mes de retraso, los nuevos controles cambiarios se hicieron sentir en el mercado inmobiliario. De acuerdo con el relevamiento que hace el Colegio de Escribanos porteño, en diciembre del año pasado las ventas de propiedades en la Capital Federal tuvieron una baja del 10,4% en relación con el mismo mes de 2010, en lo que constituye la caí­da interanual pronunciada en más de dos años.
En el mercado inmobiliario no dudaron en explicar la caí­da en las ventas a partir de los nuevos controles cambiarios que entraron en vigor el 1° de noviembre de 2011. En este sentido, los operadores del rubro señalaron que en el primer mes de vigencia no se habí­a sentido un impacto en la demanda -de hecho, el número de escrituraciones tuvo en noviembre de 2011 un alza interanual del 1,3%- debido a que las operaciones ya estaban en marcha y los compradores que firman la escritura durante esos dí­as, en la inmensa mayorí­a de los casos, ya contaba con los dólares en la mano.

Según los datos del Colegio de Escribanos, en diciembre se concretaron 6320 ventas de inmuebles en la Capital Federal por $ 2898,7 millones, en lo que constituye una suba en pesos del 5,3%, aunque la caí­da en el número de escrituras superó el 10%. En tanto, el año cerró con un alza del 2,8% en el número de operaciones.


Los escribanos porteños no dudaron en definir los resultados de diciembre como "un punto de quiebre del movimiento expansivo" que el sector evidenciaba desde mayo pasado, después de registrar una leve baja (del orden de 1,3%) en abril. De hecho, para encontrar una caí­da más pronunciada que la de diciembre pasado hay que retrotraerse hasta octubre de 2009, cuando la demanda tuvo un descenso del 24% en plena crisis financiera internacional.
La última baja, sin embargo, no se puede atribuir a factores externos y los propios escribanos destacaron que la retracción de la demanda se debí­a a los controles oficiales para contener la fuga de divisas . "Al parecer, el nuevo régimen de control de cambios que en forma conjunta pusieron en práctica la Administración Federal de Ingresos Públicos, con la convalidación previa de la de compra de dólares o euros por parte de los ahorristas e inversores, y del Banco Central de la República Argentina, al establecer nuevas normas a los bancos , alteró la fluidez con la que se moví­a el mercado inmobiliario", apuntó el informe del Colegio de Escribanos.

En la misma lí­nea, en el Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires (Cucicba) coincidieron en destacar que el panorama "se complicó" a partir de la entrada en vigor de los nuevos controles para la compra de dólares. "Siempre que hay elecciones presidenciales se nota cierta retracción del mercado, pero esta vez, cuando la demanda se empezaba a recuperar después de los comicios de octubre, se anunciaron los nuevos controles cambiarios y el mercado se complicó", reconoció Hugo Mennella, presidente de Cucicba.

En el sector esperan que a partir de marzo se registrara cierta reactivación de las ventas, aunque tampoco son demasiado optimistas.

"Enero y febrero son tradicionalmente meses más tranquilos, con lo que todas las esperanzas ahora están puestas en lo que pueda suceder en el mercado a partir de marzo y abril. Igualmente, las perspectivas no son tan favorables si se tienen en cuenta no sólo los nuevos controles cambiarios sino también la obligación que rige a partir de enero de que las inmobiliarias informen a la UIF [Unidad de Información Financiera] sobre las operaciones mayores a 140.000 dólares", explicó José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario.

PRECIOS SIN CAMBIOS

El dato más positivo para los operadores inmobiliarios es que, a pesar de la baja en las ventas, los precios continúan estables. De hecho, según un relevamiento realizado por el Instituto de Economí­a de la UADE, en noviembre, en algunos barrios porteños como Recoleta o Núñez hubo bajas de hasta 1% en las propiedades a estrenar frente a la medición de agosto, aunque estas caí­das fueron compensadas por las subas en otros zonas de la ciudad, como Palermo o Belgrano.

En tiempos de cepo cambiario, se disparan las consultas por fideicomisos inmobiliarios

Comenzó a surgir un nuevo mecanismo de inversión para quienes se ven impedidos de comprar la cantidad de dólares deseados: invertir en propiedades en pesos, para luego venderlas o alquilarlas en moneda estadounidense

Toda la culpa la tiene Ricardo Echegaray", aduce Jorge, un ahorrista conservador que culpa al titular de la AFIP por el cepo cambiario.

"Antes era todo más fácil: con cada peso que ahorraba iba al banco y lo cambiaba por dólares. Ahora, en cambio, se hizo todo mucho más complicado, no sé cómo hacer para sacarme los pesos de encima sin tener que pasar por el mercado negro, que te cobra más de un 10% de diferencia".

Hay muchos Jorges en la Argentina que desde fin de octubre viven una situación más o menos parecida. Ante este panorama, varios desarrollistas aprovecharon la ocasión para promocionar sus fideicomisos al costo, invirtiendo en pesos. Luego, al momento de la venta o alquiler, se reciben dólares. Con este mecanismo, la cantidad de consultas crecieron 30%.

El negocio de los fideicomisos inmobiliarios al costo es el siguiente: se paga un anticipo del 30% en dólares, que es el valor relativo a la tierra, que el constructor pagó en moneda estadounidense. Si bien también este anticipo se puede llegar a pagar en pesos, si se logra que sea al precio oficial lo más probable es que suban el valor. De lo contrario, rige el blue, de $ 4,80. Luego, el 70% restante se paga en 24 cuotas mensuales, que es el lapso que dura el desarrollo de la obra hasta que se termina. En algunas ocasiones, estas cuotas se ajustan mes a mes de acuerdo al costo de la construcción. En otras, se mantiene siempre el mismo precio, pero luego se agregan cuotas extras.

Es que los costos de construcción tiene un gran componente de commodities, como acero, cemento y cables, que se rigen por precios internacionales. Cuando el dólar aumenta, esto repercute en forma directa en el valor de los materiales.

"Los departamentos nunca se terminan en menos de 18 meses, para que así­ el efecto de la cuota no sea tan grande. En realidad, si hicieran la obra más rápido y racionalizada, se podrí­an obtener mejores costos, pero el tema central es que la cuota no parezca tan alta, por eso se extienden hasta dos años", explica Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

A su juicio, el modelo de venta en pesos ajustable es el único que está quedando en el mercado. Reemplaza de algún modo al inversor que iba con los dólares en la mano a comprar una propiedad, que ya se convirtió en un personaje en ví­as de extinción, ya que los dólares que tení­a los va gastando.

Antes de los controles, el 80% del negocio inmobiliario era la compra venta de departamentos en dólares, ya sea usados o a estrenar. En los últimos cuatro meses, a partir del cepo cambiario, este tipo de compradores cayeron un 25%.

Ahora, lo que más se busca son departamentos chicos o medianos en buenas ubicaciones donde exista demanda potencial para la venta o el alquiler. Gómez Picasso asegura que, de acuerdo a un estudio que efectuaron durante la crisis del 2001, las buenas ubicaciones son las que mejor se defienden en momentos de recesión: "Si bien tienen rentas inferiores en momentos de estabilidad, en la crisis del 2001 fue tremendo cómo recuperaban el valor mucho más rápido que las otras".

Avanza la pesificación en las operaciones inmobiliarias

La realidad que hoy están atravesando las inmobiliarias era impensada un año atrás. Es que en la actualidad muchas de las operaciones se están haciendo en pesos, la compra de pozos y el pago de sus cuotas también se han pesificado. Y como si esto fuera poco, se suman los honorarios de los escribanos, que en su gran mayorí­a también son en pesos.
«Estamos en un momento de incertidumbre. Enero fue un mes sin movimiento, en parte por las vacaciones aunque también sabemos que repercutió la nueva normativa en la compra de dólares», explicó a ímbito Financiero Jorge Toselli, dueño de Inmobiliaria Toselli. Desde la firma, que trabaja en la zona de Palermo, Recoleta y Belgrano, aseguraron que esperan que la actividad retome su cauce durante este mes.

Los cambios en las transacciones inmobiliarias son más que notorios. Los escribanos, ya desde fin de año, comenzaron a cobrar sus servicios en pesos -cuando históricamente lo hací­an en dólares-; ahora esa tendencia se incrementó. «Gran parte de lo que se les paga a los escribanos son impuestos, por lo que esas operaciones se están haciendo con la moneda local. Es una forma de simplificarles la tarea a los compradores», agregó Toselli.

La novedad ahora pasa por las inversiones en las construcciones. Las denominadas compras de pozos hoy se hacen en pesos, con la condición de que las cuotas se chequean cada mes. «Los pozos son los pesificados del año, aunque es difí­cil que esto suceda con los inmuebles usados, que son

los que más demanda tienen», agregó al respecto. Es que el 80% de los vendedores necesita de esos dólares para volver a comprar otra propiedad.

Aunque para L.J. Ramos la pesificación también llegó a los inmuebles con mayor demanda: «Lo que está ocurriendo es un mix, donde el comprador paga el boleto en dólares, que es el precio que de por sí­ está estipulado, y los compromisos a futuro se pactan en base al dólar oficial en pesos», indicó a este diario Gustavo Fernández, director de emprendimientos de la inmobiliaria. Desde allí­ explicaron que los últimos meses de 2011 y los primeros 15 dí­as de enero pasado fueron muy tranquilos pero la actividad tomó movimiento recién en la segunda quincena.

«Se trata de operaciones totalmente selladas y blanqueadas, se asumen los costos en pesos para que de esta forma estén cubiertas ambas partes, por un lado el comprador y por el otro el constructor», indicó esta misma fuente consultada. Las cuotas se revisan cada mes para que de esta forma el comprador aleje el temor a una movida cambiaria brutal y el constructor se cubra de futuros aumentos en los materiales. Desde L.J. Ramos explicaron que si sus clientes se ven imposibilitados de adquirir dólares pero el dinero se puede justificar y no hay trabas judiciales, se acuerda hacer dicha transacción en pesos. Consideraciones que sólo seis meses atrás eran impensadas. «En general, si uno tiene declarada la plata y puede justificar la libre disponibilidad de su dinero, no va a tener problemas a la hora de hacer la transacción», explicó Gustavo Fernández.

«Nos manejamos en una zona donde los clientes no tienen que comprar dólares porque ahorran en dólares y esa plata la tienen, aunque sí­ tuvimos algunos casos», ejemplificó Araceli Peirano, de Peirano Inmobiliaria.

Las cuotas hipotecarias no podrán superar el 25% de los ingresos familiares

El Decreto 208/2012, firmado por la presidenta Cristina Kirchner y publicado hoy en el Boletí­n Oficial, modifica otro decreto, el 1284/03, "relacionado con las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda única".
La norma -que lleva también la firma del jefe de Gabinete de Ministros, Juan Manuel Abal Medina, y del ministro de Economí­a, Hernán Lorenzino- modifica el apartado II de inciso d) del Artí­culo 17 del Anexo I al Decreto Nº 1284 de fecha 18 de diciembre de 2003, relacionado con "Ingresos familiares insuficientes".
Al respecto, se establece que "si el deudor manifestare que, el monto de la cuota mensual supera el 25 por ciento del total de los ingresos del grupo familiar y/o conviviente y lo acreditare mediante declaración jurada de ingresos, podrá solicitar la adecuación de la cuota" hasta ese monto "por el término máximo de un año", prorrogable como máximo hasta el 31 de diciembre del 2014.
La medida indica que "el saldo restante será computado como un saldo vencido a cobrar que no devengará intereses ni será exigible, hasta el momento de la finalización del plazo pactado" y agrega que ese saldo "podrá ser refinanciado" por un fondo fiduciario.
En ese sentido, se señala que "el Fiduciario aplicará el monto percibido a cuenta de la cuota del mutuo en el siguiente orden de prelación: fondo de contingencia; interés devengado y capital".
La norma da cuenta también que "aquellos deudores que deban abonar un importe mensual como consecuencia de la financiación de gastos por honorarios, gastos causí­dicos y gastos por cesión de derechos podrán solicitar que el tope del 25 por ciento de los ingresos del grupo familiar y/o conviviente sea aplicado teniendo en consideración dicho importe".
"El saldo restante será computado como un saldo vencido a cobrar que no devengará intereses ni será exigible, hasta el momento de la finalización del cronograma de pagos que se hubiera pactado para la cancelación de tales honorarios y gastos", expresa el decreto, que también indica que ese saldo "podrá ser refinanciado por el fiduciario".
Por otro lado, se establece la obligación del deudor de "comunicar al Fiduciario cualquier aumento que se produzca en el monto de los ingresos del grupo familiar y/o conviviente, durante el plazo de vigencia de la presente excepción".
En caso de solicitar una prórroga del beneficio -que el decreto especifica que es "excepcional"- el deudor "deberá presentar, previamente a cada solicitud, una nueva declaración jurada de ingresos actualizada".

¿Que pasará si graban los fideicomisos al costo?

¿A qué se denomina fideicomiso al costo?
Es la resultante del costo del terreno a precio de plaza, los honorarios profesionales, el costo real de construcción e impuestos. En este caso el desarrollador atomiza y traslada el riesgo empresario al adquirente de una unidad por ser a su vez fiduciante del fideicomiso. El comprador se asegura alcanzar una unidad a precio de producción sin márgenes adicionales. El administrador fiduciario liquida periódicamente los costos y recauda los mismos de los fiduciantes. El éxito de este sistema está estrechamente vinculado a la gestión y experiencia del desarrollador y administrador fiduciario.

¿Por qué la gente se vuelva masivamente por esta modalidad al momento de hacer una inversión inmobiliaria?

Porque presenta una ventaja respecto de la venta a precio fijo, ya que los aportes correspondientes a las cuotas de obra (entre un 60% y un 70% del costo total) se realizan en pesos, ajustándose por la efectiva evolución del costo. La venta a precio fijo, en general, se realiza en su totalidad en dólares. Además, es quizás una de las pocas alternativas para eliminar el riesgo inflacionario al desarrollador y una herramienta que permite el acceso con financiación al comprador. También se observa que el fideicomiso al costo no es sólo negocio de inversores que quieren alcanzar productos a menores precios, sino la llave para lograr el acceso al inmueble para el consumidor final. Hoy el negocio del fideicomiso al costo está cambiando las composiciones, muchos de los fiduciantes ya son consumidores finales.

¿Qué opina sobre el objetivo de la AFIP en el sentido de querer asimilarlos a una S.A. pagando ganancias?

El tratamiento fiscal del fideicomiso es idéntico al de las sociedades anónimas. Desde que la figura del fideicomiso se incorporó al derecho argentino, hace 17 años, la AFIP dictó normas e interpretaciones fiscales para los distintos negocios en los que la estructura se aplica. En la medida en que se cumpla con la ley, tanto de parte de los desarrolladores y organizadores de los fideicomisos (que muchas la infringen por interés o desconocimiento), como de parte de la AFIP (cuyo afán recaudatorio plantea a veces interpretaciones reñidas con el espí­ritu de la ley), las ventajas del fideicomiso se mantendrán. Además, hay que aclarar lo siguiente: El espí­ritu con que se promulgó la ley de fideicomisos no ha sido la de generar una figura legal para darle un tratamiento impositivo más favorable a los negocios que se estructurarán a través de esta herramienta, el principal objetivo de la ley ha sido aportar un instrumento para proteger el patrimonio, con múltiples usos alternativos.

Uno de los puntos más conflictos es que la AFIP quiere que el pago de Ganancias se haga tomando en cuenta el valor de mercado de los departamentos que se construyan. ¿Qué consecuencias podrí­a generar esta medida en el negocio?

Esa situación serí­a preocupante y de impacto al negocio y denota un total desconocimiento del agente fiscal de cómo es la esencia del negocio de la construcción al costo. Las medidas cambiarias como varios de los ajustes que se esperan para el año en curso complicarán los negocios en la Argentina, y los inmobiliarios no serán la excepción. No creo que la actividad entre en recesión, porque es una opción muy apreciada por el público en general, pero sufrirá por la merma en los stocks de fondos de libre disponibilidad que se dan como consecuencia directa de la probable baja de la actividad general.

El BCRA afirma su control sobre el mercado del dolar.

El organismo, como Moreno, evita sin embargo hacerlo por escrito
Toda empresa que deba comprar dólares y girarlos al exterior, ya sea para el pago de alguna importación o ahora también en concepto de distribución de utilidades, deberá contar previamente con el visto bueno del Banco Central (BCRA).
Aunque, en la práctica, ya desde hace meses los bancos le presentan a diario al BCRA el listado de operaciones cambiarias que deben hacer durante la jornada, en los últimos dí­as, los operadores de la mesa de cambios del Central les reafirmaron verbalmente a sus pares en los bancos que toda operación de giro de utilidades también deberá contar con la aprobación verbal de la autoridad monetaria.
"Todos los dí­as el Banco Central te dice «éste sí­ y éste no»", explicó el tesorero de un banco de primera lí­nea, que pidió no ser nombrado, en referencia al proceso que deben seguir para poder comprar dólares para el pago de importaciones. "Ahora verbalmente agregaron la traba para el giro de utilidades ", confió. Consultados al respecto, no obstante, voceros del BCRA negaron cualquier modificación y aseveraron que "no hay comunicación normativa ni verbal por el giro de utilidades de empresas".
Para algunos banqueros, el BCRA simplemente estarí­a adoptando una estrategia similar a la que suele adoptar el secretario de Comercio Interior, Guillermo Moreno, cuando quiere imponer algún cambio o control adicional: si se hace, que nunca sea por escrito.
"Informalmente, el mercado cambiario ya estaba completamente controlado, pero el BCRA no hace nada por escrito ni saca una circular. Porque después de la última que hicieron [por las trabas que establecieron para la compra de dólares por parte del público minorista], que generó la fuga de dólares, no quieren levantar polvareda", interpretó el responsable de cambios de un banco extranjero. "Vienen llamando [del BCRA] por ese tema. En realidad, no pueden cambiar cuánto se puede repartir de las utilidades por parte de las empresas porque está en ley de sociedades. Pero lo pueden demorar", señaló otro operador, también con la condición de no ser identificado.
En los bancos, sin embargo, existe cierta resignación ante las trabas cambiarias, que provocaron que el volumen de operaciones en este circuito sea el menor en casi cinco años, según los datos del Mercado Abierto Electrónico (MAE). De hecho, confiaron en la City, los tesoreros de varias entidades de primera lí­nea fueron convocados recientemente por el BCRA para "conocer la situación del mercado", y todos habrí­an definido los términos del encuentro como "cordial". El volumen de negocios en el MAE, donde operan todos los bancos, descendió en enero 47%, a US$ 3800 millones, respecto del mismo mes de 2011. Es el valor mensual del mercado de cambios más bajo desde octubre de 2006, según la agencia Bloomberg.
Ayer, el dólar mayorista subió levemente a $ 4,343, mientras que el billete se operó a $ 4,36, aunque en algunas sucursales de bancos se cobraban hasta $ 4,385 para cancelar deudas en dólares con tarjetas de crédito. En el circuito informal, el billete blue (como se conoce en la jerga) se vendí­a a $ 4,77, al tiempo que el contado con liquidación (operación por la cual mediante la compra de acciones o bonos un inversor se puede hacer de dólares en el exterior sin pasar por el mercado de cambios) se cotizaba a $ 4,73, algunos centavos por encima del precio del martes. El Central aprovechó la rueda para volver a sumar reservas, con compras en el mercado por US$ 50 millones.

El largo camino financiero a la casa propia

Cuando se hace un análisis del ingreso en los hogares, los desafí­os siguen vigentes cuando se pisa el blando terreno de los préstamos hipotecarios. Los porteños que hoy pretendan adquirir una propiedad, un departamento, por ejemplo, de 60 metros cuadrados en Capital Federal necesitan ahorrar 81 salarios promedio completos (calculando una remuneración promedio de $ 4.822). En 1998, bajo el imperio de la convertibilidad cambiaria, la misma familia precisaba unos 65 sueldos, según cálculos de abeceb.com. La misma lectura puede hacerse en el caso de la provincia de Buenos Aires, donde ahora se precisan 63 sueldos mientras que hace 13 años les bastaba con 52.
Como los bancos financian hasta el 70% del valor de una propiedad, si una familia quiere comprarse un departamento de 60 m2 en el Gran Buenos Aires (en promedio $ 310.000) tiene que tener ahorros por $ 92.800, tener ingresos mensuales por $ 11.600 y pagar una cuota cercana a los $ 4.050 por mes. Allí­ entra en juego la cuota del préstamo, ya que las entidades le ponen un lí­mite del 30% del ingreso al valor final de la cuota del préstamo. En el caso del Ciudad, esta alí­cuota puede llegar al 40%.

La construcción creció un 8.7% en el 2011

La actividad de la construcción creció durante el 2011 el 8,7 % con respecto al 2010, informó oficialmente el Instituto Nacional de Estadí­stica y Censos (INDEC).
Este resultado anual se obtuvo luego de que el Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC), registrara durante diciembre un aumento del 2,7 % en relación a igual mes del 2011, y un alza del 1,2 % en comparación a noviembre, siempre en términos desestacionalizados.
En medio de este panorama, la encuesta cualitativa que realiza entre empresarios del sector el propio INDEC mostró un signo menos optimista en torno a las perspectivas del sector para las obras, tanto en el sector público como privado, en el trimestre en curso.

En efecto, entre los empresarios que se dedican principalmente a realizar obras públicas, el 22,7 % de los encuestados cree que el nivel de actividad declinará durante este trimestre, contra el 20,5% que aumentará, mientras que el 56,8 % restante sostiene que se mantendrá sin variantes.

A la hora de identificar las polí­ticas que incentivarí­an al sector, las empresas que realizan principalmente obras privadas señalaron en primer lugar a las polí­ticas destinadas a la estabilidad de los precios (29,6%), a los créditos de la construcción (26,1%) y a los créditos hipotecarios (23,9%), entre otras.

Los empresarios de la construcción que realizan obras públicas se inclinaron por: polí­ticas destinadas a la estabilidad de los precios (34,4%), a las cargas fiscales (20,3%) y a los créditos de la construcción (19,5%), entre otras respuestas.

Las estadí­sticas señalan que la superficie a construir registrada por los permisos de edificación para obras privadas en una nómina representativa de 42 municipios registró durante el 2011 una suba del 5,5% en relación al 2010. Sin embargo, durante diciembre, mostró una baja del 5,1% en relación al 2011.

Con respecto a las ventas de los insumos durante todo el 2011 en relación al año anterior, se observaron aumentos del 11,9% en ladrillos huecos, 11,7% en hierro redondo para hormigón, 11,5% en cemento, 0,6% en pinturas para construcción y 0,1% en asfalto. En tanto, se registró una baja del 10,5% en pisos y revestimientos cerámicos.

Durante diciembre del 2011 se registraron, en general, alzas con respecto a igual mes del año anterior, como el caso del hierro redondo para hormigón, con el 6,9% ; pisos y revestimientos cerámicos, 6,4% ; ladrillos huecos 6%; y una suba del 2,1% en el caso del cemento.

En tanto, se registraron bajas del 12% en asfalto y 3,8% en pinturas para construcción.

El INDEC dio cuenta además que la construcción de edificios para viendas aumentó 2,80 %; las construcciones petroleras el 0,9 %; las obras viales 3,9; y Obras de infraestructura 2,35%.

En cuanto al Costo de la Construcción, el INDEC dio cuenta de un alza general del 17,3% para el 2011 alentada por una suba del 27,5% en los denominados "Gastos Generales", seguido por un alza del 20,2% en Mano de Obra, y 11,9% en Materiales.

Solo la Instalación Eléctrica presentó una suba del 31,5% mientras que el Movimiento de Tierra, particular de las grandes obras y edificios, tuvo un alza del 36 % quedando la albañilerí­a con un alza del 17%.

De esta manera, el Costo por Metro cuadrado de un vivienda unifamiliar llegó a diciembre a 2.252 pesos, un 20,7% más que en diciembre del 2010.